Artículo 243. Ejecución
243.1 Protestado por falta de pago del crédito u obtenida la formalidad sustitutoria respectiva, que deberá obtenerse aun cuando se hubiera liberado de dicho trámite conforme al Artículo 52, procederá la venta directa del bien hipotecado, sin intervención de autoridad judicial, al mejor postor, siempre que el precio por el que se enajene no sea inferior al 75% (setenticinco por ciento) de la valorización señalada en el título y la venta se confíe a una empresa del Sistema Financiero Nacional autorizada a operar comisiones de confianza o fideicomisos, distinta al ejecutante. Sin embargo, el tenedor podrá optar por solicitar la ejecución judicial de la hipoteca, conforme al Código Procesal Civil.
243.2 La facultad de venta que se confíe a una empresa del Sistema Financiero Nacional conforme al párrafo anterior, tiene carácter irrevocable y se mantendrá vigente hasta la extinción del gravamen según lo dispuesto por el Artículo 244. No es de aplicación a la naturaleza irrevocable de esta facultad el límite del plazo a que se refiere el Artículo 153 del Código Civil. Ante el impedimento o imposibilidad de la empresa designada, a petición del tenedor, la Superintendencia designará a la empresa que se encargará de la venta directa.
243.3 En el caso de haberse pactado el pago del crédito representado por el Título de Crédito Hipotecaria Negociable en armadas o cuotas, la falta de pago de una o más de ellas faculta al tenedor a dar por vencidos todos los plazos y a exigir el pago del monto total del título; o, alternativamente, exigir las prestaciones pendientes en las fechas de vencimiento de cualquiera de las siguientes cuotas o, inclusive, en la fecha de la última armada o cuota, según decida libremente dicho tenedor. Para ese efecto, bastará que logre el correspondiente protesto o formalidad sustitutoria en la oportunidad del incumplimiento de cualquiera de dichas armadas o cuotas, sin que afecte su derecho no haber efectuado tal protesto o formalidad sustitutoria correspondiente a las anteriores o cada una de las armadas o cuotas.
243.4 Si con el producto de la venta del bien hipotecado no se cubre el monto total del crédito garantizado que señale el título, el juez o la empresa del Sistema Financiero Nacional encargada de su venta dejarán constancia de ello en el mismo documento, en cuyo mérito el tenedor del Título de Crédito Hipotecario Negociable tendrá acción cambiaria contra el primer endosante por el saldo resultante.
Comentario
El artículo 243 regula el procedimiento de ejecución de la hipoteca garantizada por un Título de Crédito Hipotecario Negociable. Establece que, previo protesto o formalidad sustitutoria, procede la venta directa extrajudicial del bien al mejor postor con un piso de valorización del 75%, a través de una empresa del Sistema Financiero Nacional, o alternativamente, la ejecución judicial. Define también el tratamiento de créditos en cuotas, la facultad irrevocable de venta y la responsabilidad del primer endosante por saldos insolutos.
Temas: ejecución extrajudicial de hipoteca, venta directa del bien gravado, piso de valorización, empresa fiduciaria, facultad irrevocable, acción cambiaria por insolvencia